拆迁初评标准，农村土地置换合法吗

拆迁初评标准，农村集体土地置换法律规定

一、农村集体土地置换法律规定

法律主观：

一、 农村集体土地征收 补偿条例内容是什么没有出专门的条例，《中华人民共和国 土地管理法 实施条例》有相关规定:第二十五条征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及 征地补偿标准 、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告，听取被征收土地的农村 集体经济组织 和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调;协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。第二十六条 土地补偿费 归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征收土地的 安置补助费 必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。市、县和乡(镇)人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。二、农村宅基地被征收能补偿多少钱 (一)土地补偿费 1.征用耕地、蔬菜地，根据国家规定的价格政策，按该土地征用前三年平均年产值(下同)的六倍计算; 2.征用鱼塘、藕塘、养殖场、果园、竹园、林地等土地，按该土地年产值的五倍计算; 3.征用柴山、滩地、水塘、苇塘和其他有收益的非耕地，按该土地年产值的三倍计算; 4.征用宅基地按邻近耕地的补偿标准计算;房屋由建设单位另行征地移迁重建的，原宅基地不再给予补偿; 5.征用无收益的非耕地，一般不予补偿。 (二)青苗和附着物补偿费 1.青苗补偿费，一般按一季农作物的产值计算;能收获的不予补偿。多年生经济林木，可以移植的，由建设单位付给移植费;不能移植的，由用地单位给予合理补偿或作价收购; 2.房屋拆迁，按房屋结构、面积、新旧程度，给予合理补偿;违章建筑物和开始协商征地后突击抢栽的树木、突击抢建的建筑物，不予补偿; 3.农田水利工程及机电排灌设施、水井、人工鱼塘、养殖场和电力、广播、通讯设施等附着物，按照实际情况付给迁移费或补偿费。 (三)安置补助费 1.征地前农业人口人均耕地在一亩以上的被征地单位，征用耕地的安置补助费为该耕地被征用前三年平均每亩年产值的三倍;征地前农业人口人均耕地不满一亩的被征地单位，征用每亩耕地安置补助费以年产值的四倍起算，人均耕地每减少零点一亩，安置补助费相应增加年产值的一倍，但最高不得超过年产值的十倍; 2.征用非耕地安置补助费，按该土地年产值和略低于邻近耕地的安置补助倍数计算; 3.征用房屋和其他建筑物的地基以及无收益的非耕地，不支付安置补助费。 (四)按照本条规定支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省人民政府批准，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费的总和最高不得超过土地被征用前三年平均年产值的二十倍。 (五)国家建设征用土地支付的各项补偿费和安置补助费，除应当属于个人的附属物和青苗补偿费付给本人外，其他费用由县级以上人民政府与有关乡(镇)村商定处理，用于组织被征地单位发展生产、安排多余劳动力就业和不能就业人员的生活补助，任何单位和个人不得挪用或占用。 (六)大型水利、水电 工程建设项目 征用土地的补偿安置标准和办法，由省人民政府根据国家规定另行制定。

法律客观：

《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条 承包方享有下列权利： （一）依法享有承包地使用、收益的权利，有权自主组织生产经营和处置产品； （二）依法互换、转让土地承包经营权； （三）依法流转土地经营权； （四）承包地被依法征收、征用、占用的，有权依法获得相应的补偿； （五）法律、行政法规规定的其他权利。 《中华人民共和国农村土地承包法》第二十条 土地承包应当按照以下程序进行： （一）本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组； （二）承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案； （三）依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案； （四）公开组织实施承包方案； （五）签订承包合同。

二、宅基地能不能和村集体置换

法律分析：

现在农村土地可以分为使用权、所有权以及经营权三类，其中农村土地所有权是不可以转让的，农村土地使用权在合法的条件下可以转让。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》

第十一条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。

第十二条 土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。

依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

三、农村土地置换合法吗

法律分析：

土地互换是不违法的,双方需要签订民事合同。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法法》 第二十三条 因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

四、农村土地置换政策的规定是什么

（一）置换登记：

居民须要携带原来有效权证的原件、业主的有效身份证原件和同住人同意置换的书面证明材料办理置换登记手续。

（二）价格评估：

初评须上门进行实地的详细的勘察，再经过专业人员认真计算，进行复评，从而提出评估价格。

（三）置换委托：

确定置换意向后，可正式委托置换公司（也就是房屋中介公司）进行置换服务，签订置换委托协议书。

（四）签订合同：

委托后，由置换公司专门人员推荐房源或者寻找下家并陪同实地考察，直到居民满意后，正式签订有关交易合同或确认书。

（五）办理手续：

在置换委托人签订合同或者委托确认书后，根据合同约定，置换委托人需要支付有关定金和代理费等，并可以开始办理相关手续，完成交割的全过程。

一、农村土地置换在哪里办理？

1、办理土地置换需要取得政府或者立项批文。

规划局出具设计条件跟蓝线图；

国土局根据规划局出具进行两地评估。

根据评估结果办理置换地址的规划定点、规划许可证红线图等手续。

2、取得土地权利人的书面认可，涉及农村集体所有土地的取得三分之二以上村民代表的同意；

用于置换的两块地面积相当，符合土地利用总体规划，位于同一设区市范围内；

用于置换的已批已用建设用地已经复垦。

3、程序：

（1）利用处：

负责建设项目审查；

汇总会审意见呈报；

拟文批复。

（2）协办处室职责：

规划处：

审查是否符合土地利用总体规划；

耕保处：

审查是否造成了农用地、耕地、基本农田的减少，是否造成了建设用地的增加，征地补偿安置是否合法可行；

4、地籍处：

审查土地界址、地类、面积是否清楚，权属有无争议。

监察局：

是否属违法占地；

违法占地是否处理到位，符合补办条件。

收费依据及标准不收费工作时限20个工作日。

土地置换时双方当事人应当协商一致，签订建设用地置换协议；

协商不成的，申请置换方可以申请旗县以上人民政府国土资源行政主管部门组织协调，协调仍达不成一致意见的不得置换。

五、农村集体土地使用权可以转让吗

法律分析：

现在农村土地可以分为使用权、所有权以及经营权三类，其中农村土地所有权是不可以转让的，农村土地使用权在合法的条件下可以转让。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》

第十一条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。

第十二条 土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。

依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

六、农村土地互换法律规定

法律主观：

一、 宅基地是否可以转让予村集体以外主体 我国相关法律、法规虽然禁止将农村 宅基地使用权 向本集体经济组织成员以外的人转让，但需注意的是，产权过户登记规范的是物权行为，房屋 买卖合同 属于债权行为。

进行过户登记是生效房屋买卖合同当事人的义务之一，而不是合同有效的要件。

没有办理过户登记手续，是房屋买卖合同未履行完毕，并不影响 合同的效力 因此，对这类农村房屋转让合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，也应依法认定为有效合同。

二、宅基地及宅基地使用权 宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。

宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

（宅基地具有福利性和社会保障性质）作为一种独特的用益物权，权利人对宅基地除了享有占有、收益等一般用益物权的内容外，还享有在土地上建造住房、附属设施及其他附着物并取得其所有权的权利。

三、宅基地使用权的特征 （一）宅基地使用权主体严格：

仅为农村集体经济组织的成员，该制度设立的目的在于解决农村集体经济组织成员的居住问题。

（二）客体：

仅限于农村集体经济组织所有的土地。

（三）内容：

以“户”为单位。

（四）取得：

具有行政审批性和无偿性的特点。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准;农村居民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

农村居民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建造住宅的，由县级以上人民政府主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

（五）无期限性和不可分性。

宅基地使用权的期限不存在限制，只要房屋或建筑物存在，该房屋或建筑物所占用土地范围内的宅基地使用权就一直存续着;若房屋或建筑物毁损或灭失，只要所有权人和使用权人愿意修复或重建（必要时经过批准），那么其对土地的使用权便可以长久地存续下去。

宅基地使用权不得和其上的建筑物、构筑物或附随设施相分离而单独转让或处分，只能遵循“地随房走”的原则进行转让或流转。

根据上述分析我们可以了解到，我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让。

北京在明律师为您整理关于本文的法律热搜话题

1、拆迁初评标准是什么

2、拆迁初评标准有哪些

3、拆迁初评标准最新

4、拆迁初评是什么意思

5、拆迁初步评估

6、拆迁评定标准

7、拆迁评审

8、拆迁初步评估价就是拆迁补偿价格吗

9、拆迁评估是啥意思

10、拆迁评估细则

以上就是在明律师事务所小编为大家整理的“拆迁初评标准，农村集体土地置换法律规定”相关内容，希望能够对您有所帮助。如果您还有其他问题，欢迎咨询我们的在线律师。

文章来源参考：头条-拆迁初评标准，农村集体土地使用权可以转让吗

内容审核：张心升律师